いい不動産投資物件を選ぶためのポイント
不動産投資で毎月安定した家賃収入を得るためには当然ですが空室になりにくい物件を選ぶことが大切になります。
では空室になるリスクが低くて、安定的な家賃収入が期待できる物件を選ぶさいのポイントは何でしょうか。
主に4つのポイントがあるかと思います。
1：割安な物件
2：空室になりにくい物件
3：資産価値が高い物件
4：高利回りが期待できる物件
これらの条件を全て満たす必要はないですが、最低でも1つ以上は満たしていないといい物件とは言えないでしょう。
ではもう少し詳細な説明をしていきたいと思います。
【1：割安な物件】
「割安な物件」とはその物件の売買価格が適正な価格なのか、それとも割安なのか、割高なのかを事前に知っておかないと判断できません。
当然ですが割高物件の可能性もあるわけですからしっかりと調査する必要がります。その物件の資産価値については「収益価格」を算出することによって知る事ができます。
「収益価格」とは「対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益」「現在価値を総合して算出する不動産の価値」の2つの価値を合計した価格になります。次にこの収益価格を算出する方法として「直接還元法」と「DCF法」の2つがあります。
この算出方法についてはまた別の機会にご説明したいと思います。
次に収益価格の算出以外に実際の取引相場価格を知っておく必要がありますが、これは国土交通省が運営している「土地総合情報システム」で調べることができます。
【2：空室になりにくい物件】
空室になりにくい物件といえばやはり需要が高く、常に人気のある物件といえばイメージしやすいのではないでしょうか。では空室になりにくい物件とはどのような条件があげられるのでしょうか。
①利便性が高い
やはり最も重要なのは利便性が高いことです。勿論大都市部と地方都市では利便性の条件は多少異なりますが、交通の便の免らから言うと「最寄り駅から徒歩圏内」「利用する路線がターミナル駅に出やすい」「幹線道路が近く駐車スペースが確保できる」などがあります。
また周辺環境の面では建物の周りに「コンビニやスーパーがある」「飲食店やドラッグストアが多い」などがあり、例えば休みの日にわざわざ電車や車で外出しなくてもいいのは大きなポイントです。またファミリー層向けの物件であれば公園や病院、学校などの公共施設が充実していることも重要なポイントです。
②物件の管理・メンテナンス
物件自体がきちんと管理・メンテナンスされているかというのは非常に大切なポイントです。
例えば「管理人が常駐している物件か」「共有部分が常に整備されているか」「修繕計画や定期点検を行っているか」など確認しておきましょう。
③設備・仕様が古くないか
物件といのは常にその時代の最新のものを反映している事がおおいので、一昔前に流行った間取りや設備などは今の時代にはマッチしない事が多々あります。
やはりなるべくその時代にマッチした部屋の間取りや設備などを取り入れている物件というのは人気が高いです。
近年ではセキュリティが高い物件というのは人気が安定してあるため、オートロックは勿論、防犯カメラなどの設置も重要なポイントです。